南京花语熙岸府位置 南京江北核心区花语熙岸府
南京花语熙岸府位置 南京江北核心区花语熙岸府
本文码字工：哥们
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南京江北核心区的江畔都会上城和扬子江金茂悦都只剩最后一批房源等待加推，摇号中签率一路走低。很多摇不上新盘的买房人，都翘首期待江北的其他纯新盘。
哥们冒着高温酷暑，实探了江北核心区纯新盘中铁花语熙岸府和中央商务区的栖樾府，给大家带来最真实的踩盘感受！
核心区VS非核心区
同为区域内的拓荒盘
地理位置：花语熙岸府＞栖樾府
中铁花语熙岸：
项目位置：北至临滁路，西至江北快速路，南至规划道路，西至新浦路
开发商：中国铁建独立操盘开发，中国铁建目前在南京已有花语江南、青秀城、原香颂、新城保利天地等项目。
2019年12月31日，中国铁建以32.3亿总价拍下的江北新区G15地块，成交楼面地价20619元/㎡。项目位于江北核心区、中央商务区、自贸区的范围之内，区位还不错。
哥们买房制图
根据哥们现场实探来看，不管是从区位还是从地址位置上来说，绝对是正宗的江北核心区。但是和之前比较密集的雅居乐滨江社区、正荣润锦城和去年火爆南京的江与城来说，离得不是很近。
从地图上以及现场来看，周边基本都是企业为主，连销售自己都说“区域拓荒盘”，虽然周边已经有宅地出让，但是花语岸府是第一个公开和上市的。
此外，项目毗邻江北大道快速路，靠近快速路的楼栋会有噪音的影响。另外小区边上还有一个中石化加油站，按照不利因素公示，5号楼受影响较大。
栖樾府：
项目位置：七里河大街和江北大道交汇处。
开发商：栖霞建设和卓越联合开发。
项目前身是栖霞建设G07地块，位于江北七里河大街和江北大道交汇处，在2019年6月份，栖霞建设经过59轮竞拍，以总价23亿元拿下，楼面地价21973元/㎡。
哥们买房制图
根据现场实探来看，虽然项目和前段时间售罄的核心区热盘润辰丨悦辰仅隔着 一条江北大道，但是区位却不是核心区。售楼处工作人员解释说，现在已经不提核心区这个概念了，已经过时了，3年前核心区是重点，现在“中央商务区”变成主角了。
项目周边没有紧邻的生活区，最近的就是同区域的观山悦和世茂荣里，但是开车也要不少时间。除了路对面的润辰丨悦辰是住宅以外，周边也都是企业、机关和学校等规划。整体感觉，未来建成交付以后，只能依赖一路之隔核心区的人气，略有“孤盘”的感觉。
高层VS低密度
噪音都是不利因素
产品定位：花语熙岸府＜栖樾府
花语熙岸府：
根据规划显示，项目拟建20栋18F精装小高层住宅，户型面积约97-140㎡，外立面采用的是真石漆+铝板结合打造，且项目不挖地下室（拿地时的要求）。上周五已经领取了销许，首开房源为5、10两栋楼，其中5号楼两梯四户、10号楼两梯两户，户型建筑面积有97、117、138、140㎡，共计144套房源（其中44套人才房，44套为无住房家庭保障房，56套普通住宅），销许均价32749元/㎡。
共吸引了4821组买房人报名，其中人才450组，无房1662组，普通2709组，整体中签率约3%，平均33人抢1套房。户型面积97、117、138、140㎡。因为不挖地下室，所以花语熙岸府的均价基本就是中间楼层的价格，不会因为有地下室的平摊，导致房源价差过大。
售楼处实景图
根据现场公示的不利因素来看，临近江北大道快速路的楼栋会受到噪音的影响，中石化的加油站也会产生噪音和尾气的影响。此外，小区周边还规划有公交站点，也会产生影响。
现场公示的不利因素
而这次首开的两栋楼，5#楼、10#楼，其中5号楼就靠近加油站。
楼栋示意图
哥们建议，如果真的对声音很敏感的买房人，最好避开5、9、13、17栋楼
，因为紧邻快速道路，噪音影响自然是不可避免的。其他临街楼栋因为靠近非主干道，噪音影响相对要弱化一些。
栖樾府：
根据规划，栖樾府共分为A、B、C三个地块，A地块和B地块规划13栋住宅，C地块规划14栋住宅，其中11层住宅共14栋，6层住宅共23栋，8层住宅2栋，5层住宅1栋。总建筑面积约18万平方米，小区整体密度不高，容积率仅1.5。小区整体外立面是石材+真石漆+部分铝板。
售楼处现场实景图
项目打造5-11层的低密度洋房，户型面积段96-135平米，全户型得房率达85%，精装交付。
楼栋示意图
从楼栋示意图上可以看出来，在地块外围，临近高架或者道路的一边，都是设计的小高层，但是在内侧，都是设计的多层。基本可以预见，外围设计的小高层房源价格一定比多层便宜不少，不仅仅是产品设计的问题，可能和噪音影响也有一定的关系。开发商也没有避开这些缺点，也在不利因素中进行了公示。
现场公示的不利因素
相较于花语熙岸府，栖樾府的施工进度相当喜人
，毕竟是低密度产品，楼层不多，售楼处旁边的楼栋已经“封顶大吉”了。
现场实景图
销售透露，栖樾府是有地下室的，项目预计首开366套，104㎡48套，133㎡12套，116㎡108套，96㎡198套。项目首开价格对标润辰府今年收官价格，高层预计价格在3.5万元/㎡，洋房预计3.8万元/㎡。
户型设计各有千秋
精装修标准可圈可点
户型设计：花语熙岸府＜栖樾府
在实探过程中，哥们也对户型图和样板间进行了了解，下面就给大家分享一些个人的感受。
花语熙岸府：
据置业顾问称，项目一共4种户型，分别是97、117、138、和140㎡。主力户型为97和117㎡，分别是中间户和边户。
97㎡三房两厅一卫：户型设计比较方正，两个房间朝南，一个房间朝北，基本没有空间浪费，适合资金不是太充足的刚需上车族。
117㎡ 三房两厅两卫：户型设计非常紧凑，空间利用率非常高，阳台面积很大，涵盖了客厅和卧室，非常宽敞。属于改善户型，房间充足，又有两个卫生间，基本可以满足三代同堂一起生活的需求（略显拥挤）。
138㎡四房两厅两卫：打造了7.1米的大横厅，加上大阳台，尺度相当阔绰，客餐厅的采光非常棒！完全是改善人群的首选！但是也有缺陷，那就是只有两个房间朝南，另外两间朝北，此外主卧的浴室是暗卫。
140㎡ 四房两厅两卫：据说户型参考河西南的天鹅堡，且三个卧室朝南。唯一遗憾的时候，阳台设计在了西边，这一点有点算硬伤，不管怎么说对于大部分人来说，还是会选择朝南的阳台。
样板间图片：
除了户型，样板间精装标准也是大家关心的问题：项目配备地暖、中央空调、新风系统三大件，具体配置可以参考下图。
从现场公示的标准来看，花语熙岸府的中央空调配置是海尔或者美的。
地暖是威能或博世
厨卫是老板或者方太
根据销售员透露，可能不同的面积，使用的产品略有差距，会存在户型大使用的产品品质更好一些，但是目前一切都还是参考，具体也要等到交付时再看。
栖樾府：
据销售员透露，首开的户型只有两种，分别是96㎡和和104㎡的三房两厅两卫产品。
96㎡三房两厅两卫：11层的小高层全是这个户型，85%的得房率。
可能是因为产品本身定位的原因，栖樾府的得房率相对较高一些，所以在户型设计方面游刃有余的空间也更大一些，厨房和客厅和餐厅全通透，厨房的通风效果不错。相对于花语熙岸府的97㎡的三室两厅一卫，栖樾府的96㎡可以做到三房两厅两卫，特别是主卧做的是套间设计，对于主人来说，居住的舒适感更强。
104㎡三房两厅两卫：8层的洋房全是这个户型，86%的得房率。
在空间使用感觉上应该和96㎡差不多，可能更多的是区位的选择，8层的洋房毕竟不靠主干道，未来居住的舒适度会更高一些。
116㎡、135㎡的四房两厅两卫：6层的洋房还有这两个户型，116㎡的得房率为88%，135㎡的得房率为90%。
都设计了两个房间朝南，两个房间朝北。户型设计相对传统，各个房间的私密性比较好，不会造成干扰。116㎡的主卧卫生间窗户设计比较小，采光和通风效果不佳。
样板间照片：正在进行维护更新，所以地面上铺设了保护膜，也堆放了一些等待更换的物件。
栖樾府同样也配备了三大件：新风、地暖和中央空调。
在装修标准方面，栖樾府非常坦白：96㎡的厨具是方太的，而104、116、135㎡配备的则是西门子的。
此截图源于网络
哥们觉得，同一个小区，精装修标准不一样，多少会让买房人心里有些不舒服。
写在最后：
南京7月23日的新政出来以后，并没有削弱南京人的买房热情，尤其是对于江北的买房热情。据说江畔都会上城和扬子江金茂悦的意向客户多得吓人，估计首付比例又要进一步提高了。笃定要买江北核心区的人，今年大概率等不到已经公开的水木滨江开盘，核心区的花语熙岸府和一条江北大道隔开的中央商务区的栖樾府这两个已经公开的项目关注度高。不过这两个项目都属于“拓荒盘”，周边的配套相对薄弱，也没有已经交付的二手房小区进行对比。中意这两个楼盘的买房人，还是要做好长期作战的准备。
