什么是房地产信托？终于有人说清楚了
什么是房地产信托？终于有人说清楚了
在中国的金融体系里，除了大家耳熟能详的银行、保险、证券外，还有信托。相比前三者，信托更像是游荡于它们之外的“野孩子”，被管得少，所以做投资的时候总是很“任性”！
在官方的定义里，信托是含义是委托人把财产权委托给受托人，受托人按照委托人的意愿对财产进行管理和处分的一种行为。
老王年过花甲，家有一笔60万的现金财产，迫于年迈无暇他顾，于是老王将60万财产委托给A信托公司，授权A投资于股票市场，A按照协议收取一定的管理费，1年之后A投资股票的收益归老王，这个过程就是信托投资。
资料显示：1979年，中国第一家信托公司开始成立，随后在80代年开放的大潮中迎来了快速发展，到1988年信托公司数量达到了1000多家，总资产达到了6000多亿，占到了金融体系总资产的10%。
但是到了后来，信托业分别在1988年、1993年和1999年迎来3次整顿，到了1999年的时候，信托投资公司数量降到了239家。2001年中国成功加入WTO，中国的信托业再次获得了发展的机遇……
根据《2019年1季度中国信托业发展评析》发布的数据，截止2019年1季度末，中国一共有68家信托公司，资产规模为22.54万亿元，接近2018年国内GDP的四分之一。
2019年第1季度，信托主要有5大投向，分别是：
1、工商企业：5.67万亿元；
2、金融机构：2.92万亿元；
3、基础产业：2.81万亿元；
4、证券市场：2.14万亿元；
5、房地产：2.81万亿元；占比14.75％，较2018年4季度末上升0.56个百分点。现国家收紧房地产政策，房企资金链面临被切断，后面是个什么情况还是个未知数呢！
我们先来看下信托是怎么投资房地产的？
一、房地产信托
房地产信托其实就是一款专门投资于房地产的信托，主要用于房地产开发项目。
举个粟子：
B企业要在G地搞一个房地产开发，预计耗资100亿，然而自有资金只有10亿，剩下的90亿空缺，它找到了XX银行……。
B企业：嘿嘿，老哥，你给我借点钱吧，帮我把那块地皮拿下!
XX银行：唉呀，老弟呀，我也想把钱贷给你啊，但是上面有规定，银行贷款的钱不准去拿地呢？这样吧，我看你还算老实，我把老伙计YY信托公司介绍给你，你去联系吧！
B企业：好的，微信号给我一下！
B企业与YY信托公司取得联系之后开始对话：
B企业：老Y吗？我要搞一个房地产项目，钱钱钱钱……！
YY信托：我没钱，但我们可以帮你筹钱，我把你的100亿房地产项目打包成一个理财产品，分成N个份额，让投资人来认购这些份额，你用原有的10亿认购百分之十的份额！期限为1年，到期后你需要支付给投资人9%的收益率，我们信托帮助你“牵桥搭线”要收2%的管理费，银行等帮你把这些理财产品卖出去也要收1%的辛苦费！
YY信托是一个老司机，风险意识很强！
他接着说道，另外咱们初次见面对你也不熟，为了保护投资人的资产和我们的信誉，我决定把100亿项目分为优先级和劣后级，投资人的90亿是优先级，你的10亿是劣后级，如果你的项目亏损了，那么亏损的钱先从你的10亿元账户里面扣，行不行？
B企业合计着，自己要承担高达12%的融资费，比银行贷款高多了。但转头一想，将来我的项目收益远比这高呢，暗暗窃喜，好吧！兄弟我答应了！
以上就是信托资金投资于房地产的过程，是不是一下子就懂了！
二、房地产信托贷款
即委托人（投资者）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
其中的中间商不是银行，而是信托公司。
你把钱交给信托公司投资，信托公司再把钱借给开发商。
开发商到期后向信托公司偿还本息，扣除中间利润后，信托公司向你支付信托收益，你获得预期本息。
如何保证信托贷款的及时偿还、控制信托风险？
可以采取的措施有：
1、资产抵押
2、股权质押
3、第三方担保
4、设置监管账户
实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制，并没有什么优势。那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢？
因为资金链重要啊。
国家对房地产严格的调控，致使各银行对房地产企业贷款持观望态度，银行内部审批十分严格，而且部分银行内部已暂停房地产业务。
而信托审批速度更快、更灵活。
放款快就能早盖楼，早盖楼就能早收益，早收益那么利率就能持平了啊。
然而，房地产信托贷款也不是你想贷，想贷就能贷。
房地产信托贷款对房地产企业，有哪些条件？
1、房地产信托贷款条件，简而言之即“四三二”。
“四”是指四证齐全。
哪四证？身份证、结婚证、房产证、港澳通行证？非也。
四证是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
因而，四证齐全时，一定是土地出让金已缴清，万事俱备，只待项目开工，只待银子到位。
“三”是项目资本金比例。
项目资本金比例期间经过20%、35%、30%、25%等多次调整。后来习惯将项目资本金按照2009年30%称之为“三”。
即地产项目中，除保障性住房和普通商品住房项目自有资金比例为20%外，其他项目自有资金比例不少于25%。
作为开发商，你的杠杆不能太高，你的钱不能全是向金融机构借贷的。
“二”是指二级资质。
发放信托贷款，项目公司或其控股股东需具备房地产二级开发资质。
如项目公司没有资质，控股股东有相应资质行吗？也行。
信托贷款的这一硬性规定甚至比银行还要来严，因为对商业银行发放房地产开发项目贷款，并没有二级资质的硬性要求。
因此，房地产企业获得信托贷款必须满足“四三二”条件，即四证齐全，20%/25%资本金比例，二级以上房地产开发资质。
2、房地产信托贷款的用途有哪些禁止性规定？
（1）信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发〔2010〕54号)第四条规定：
“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。”
（2）严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款。
（3）不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：
“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。”
实质上，监管部门三令五申，仍是要求房地产信托贷款不能去拿地，也不能通过流动资金贷款去拿地，房地产信托贷款要符合“四三二”条件用于房地产开发项目。
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