美国房价泡沫破裂，德州首当其冲开始下跌？
美国房价泡沫破裂，德州首当其冲开始下跌？
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目前北美的地产市场，在经历着第二波价格的大幅下调，同时伴随着大规模的买家回撤正式进入法律程序的协议。
可以想象这个画面：买家已经协议进入正式的合同了，一只脚迈进买房的门槛，又因为贷款的阻碍和市场上的恐慌情绪蔓延，一只脚又缩了回来。
你可能会问我，为什么现在称得上“第二波价格回调”，和上一次价格骤降有什么区别吗？
那么根据市场观察，之前是美国一线主流城市，以及中型和大型的房产价格的回调，和豪宅价格的回调，但现在的第二波回调，则是美国整体房源的回调。
今天介绍这个市场观察，并不是让你对市场更充满恐惧，而是告诉买房者：你必须要了解房地产整体的变化趋势，才能够判断房地产价格的走向，才能决定“买房”这个决策，是赚到了，还是亏手里了。
这篇文章，我们来分析一下10月份以来，人口迁移的一个地理性转移的变化；受本次价格回调影响最大的阳光地带，我们应该怎么看；买家回撤合约的频率和背后的原因；降价影响最大的几个城市；以及身为买房者，你该如何做决策。
房价回调这个结论，其实不难得出，如果你是积极的买房者，可能已经观察到了市场上price cut的标志已经频繁出现。
我们来看这个位于德州达拉斯的房子，原本非常炙手可热的标的，现在已经在市场上停留了3个月，从7月挂出价64万到现在无人问津，卖家就开始加大力度，2个月之内连续降价三次，一口气降到54万美元。
为什么德州在本次价格回调中，被影响的程度很大？
人口的地理迁移对南部州的打击
来看一下过去的2年疫情期间，美国整体人口的迁移趋势是否继续，还是举家迁移策略有所调整？
我们先上结论：相较于2年前大家都搬往生活成本、买房成本较低的南部，现在有更多的人正在搬回东北部和中西部。
投资者和买房者正逐渐退出“阳光地带”的市场。所谓的“Sunny belt”这个名词，出现于疫情之后，指的就是阳光充足、气候偏干燥的南部和西部地区，最典型的例子就包括Phoenix, Jacksonville，Atlanta, Dallas，Las Vegas这些地区。
疫情开始时，人们陆续搬到德州、Arizona，Neveda，开始举家搬迁，并且当时的人们相信，这些城市会因为人口的持续流入而繁荣下去，于是这些地方房价开始被拉高，从一线城市搬离，到阳光地带的这些城市的人们，购置房产的比例，几乎超过了本地区的30%的房源。
但这些人没想到的是，这只是房产投资人编织的美好故事。
如果我们回顾历史，其实会发现人们会周期性地每隔一段时间就搬到这些城市，然后又离开这些城市。
在两年期间的人口迁移只是一个很短的时间单位。不足以成为判断房价趋势的依据。然而如果以每十年作为一个人口移动的周期，那么就是另外一番故事了。
我们会发现主流城市像纽约，洛杉矶，芝加哥即使有一些人会搬离城市一段时间，但是在过两年之后，人们还是会因为这些主流城市的：城市活力、工作机会、文化娱乐以及个人偏好而搬回到这些城市。
我们可以观察很明显的趋势是：投资客纷纷卖房获利离场，口袋里收着上涨的30%-40%的利润，纷纷离场。结果就是引发普通卖家恐慌式地降价出售房产。
很多人卖家卡在当下的时间点不知所措。当卖家还在等待高点卖出的时候，发现自己很早就开始走下坡路了。
之前人们喊着逃离加州，但现在又因为德州不适应的天气，搬回来了。如果你有同样的感触，或者类似的案例正在你身边发生。欢迎你在留言区告诉我你身边正经历的搬迁。
房价的变化当然不仅出自买家离场，更是在过去两年，建筑商为了应对疯狂上涨的需求，拼命的开发新楼盘，造成本地的房屋供给过度。而现在，为了抑制这种疯狂，美联储提高了贷款门槛，多次上调基点和贷款利率，使“非理性”繁荣的水分逐渐被挤破。
半年前，我小范围的做过一个调查，询问我的听众：在美国的哪里是你理想买房子的区域。
我们得到的结果相当有趣：几乎50%的人投给郊区的房子，24%的人正在寻找乡下地区的房子，所以加起来，共有将近75%的人都选择在郊区和乡下找房子。
但是现在同样的一道选择题，大部分人会把答案，由后面的两个选项，转移到前面两个选项：市中心和外环。
当然，市中心和外环并不是最主流的选择。但是通过和之前的对比，这个答案被选择频率要比后者的增幅更快。
卖家恐慌出售的情绪蔓延？
接下来，我们来分析一下：人口迁移的背后，对于市场上有哪些负面的恐惧蔓延？
选举个例子，拿这个Austin的房子来看，它的价格为425000美元，但是它在7月时的价格为600000美元。他们把降格砍了近30%。
降价30%，这就是卖家在恐慌的迹象，并且这个情况正在蔓延，卖家会开始感到压力的结果。而这种情况对于接下来这六个月的房屋卖家来说只会越来越严重。
就算这些房子降价了，一般的房屋买家还是买不起美国的房子。因为高利率下，供房子的成本很高，现在房价和收入比的比值，几乎是历史上的最高点。
因为房贷利率不断升高，现在的房价收入比，支出收入比，债务收入比都比上一次2008年房产泡沫前还要高。
而当经济衰退变得更加严峻，企业开始裁员计划，想买房子的人就会变得更少。
与去年同期相比，德州的房屋销售在4月至6月的三个月内下降了5%。更令在美联储加息之后，德州高于售价出售的房屋整整低了20%。
有41.6%的房子是降价出售，比去年增加了17%。从这张图我们可以看出，昔日大把买家拿着现金争相涌入这个市场的盛况已经不复存在，更多的房屋进入市场，却无人问津，只能降价出售。
恐慌情绪蔓延的伴随下，是买卖双方都对于市场失去信心，伴随而来的就是我们第三个要重点分析的区域。
德州势头逐渐消退、大都市热度回归
来举个例子：Dallas应该算得上德州一个典型的，过去两年房价爆发式增长的市场了。
目前达拉斯郊区的County的inventory暴增，来看看售房库存增长到什么程度？在「Prosper」和「Aubry」这两个小城市，它们的待售房屋库存数量在一年中增长了200%和400%！
如果我们放大并看到达拉斯其他的地区，可以看到这些地区的待售房屋库存每年都在减少。
与此同时，阳光地带，我们之前提到的内华达州、Arizona、德州，买家因为恐惧心态，撤回offer的频率，也是全美的频率最高的。有很多已经进入法律协议的deal都被买家撤回，不了了之。
如果讲到人口的流入，像我是定居在纽约。我发现这两个月纽约的交通明显变差，人流量明显变多。尤其是在大公司的总部前面，发现人流量越来越大了。
在这里，我看到很多员工被上司召唤回了办公室，而不能再享受在家办公。这导致人们在郊区买房的需求下降。很多房产经纪也开始将他们的工作重心从郊区转回城市的中心。
这是现在房产市场的一个结构性变化。这代表在郊区的待售房屋库存会增加，会有更多房子降价，对于想在郊区和乡下找房子的人来说是很好的消息。
现在就是一个很好的进场时机，等到那群用高价购买房屋却因为工作等等原因不得不搬走的人离场，我们现在就可以用更低的价格去进场抄底买房投资。
下一个部分：我们来聊一下美国各个区域未来一年的房价趋势预测。
2023年美国各地区房价预测
来看一下现在数据指导下的哪些地方的房子可能会跌幅很大：
【1: Charleston，SC】
南卡是今年下半年人口流失比较严重的一个州。根据realtor的数据，在那有37%的房子正在降价中，这是史上最高的纪录。
【2：Nashville，TN】
这里的房价正在快速下跌，因为这里的市场面临很多的问题：购房需求的下降、租屋需求的下降，但这里又有很多的建筑商和投资客，而他们都正在退出这里的市场，这很可能会带来一个大灾难。
【3：New York City，NY】
那么哪里的降价幅度较小呢？就是纽约。纽约大都市区包含了Westchester、LIC，NJ，现在9月，纽约只有14%的房子在降价，你可以明显地看到这比前两年疫情爆发时还要低，所以纽约的房产需求正在增长。
很多人还是想搬回纽约或是在纽约买房，纽约的房产市场无疑是美国房产市场当中最强劲的市场之一。
【4：Chicago，IL】
22%的芝加哥房屋正在降价，相比2017年和2018年，这个数字已经很低了。
相比纽约，芝加哥的房价比较affordable，同时呢芝加哥是一个城市氛围感和城市价比，比较合理的一个城市。既有大城市的都市感、又有好的学校和就业机会。这也是为什么芝加哥吸引了很多购房者。
针对投资者建议
我们下期再见。
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