铂悦源墅房价 铂悦源墅地址
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引子：
大家好，我是苏北哥，是那个看好南京发展，坚持用双脚丈量南京的苏北哥。
这是一个走遍“雨花城南”系列考察连载帖
本期是第三集，考察目标是人居森林“铂玥江南”，让我们现在就出发吧！
提纲：
全文5000字
一：项目概况
《开发商，区位，户型，样板间，交通，教育，商业，产业，医疗，景观
，六恒系统，项目现场》
二：开盘信息
三：人居森林板块适合哪些买房人?
四：铂玥江南项目短评
五：北哥疯言疯语
六：南京市场现状
七：消息
八：一段往事
正文：
一：项目概况
（1）：开发商
铂玥江南由华侨城和路劲合作开发，操盘方路劲地产，是一家港资企业，母公司“路劲基建”港交所上市，主要从事收费公路和桥梁建设。
路劲地产常州项目较多，在南京的一个项目是“花语江南”，是和中国铁建合作开发的，“花语系”产品也是中国铁建的系列产品，所以，虽然目前从交付来看，“花语江南”虽然看起来不错，但路劲在中间的作用并没参考价值。
而路劲地产在南京的其他几个项目，分布在江宁和栖霞，是山语春风，山语隽府，山语境府，山语熙府，“山语系”是路劲的主打产品，面对的是首次置业南京的年轻刚需，做得是“纯刚需产品”。
地产行业今年命运多舛，刚刚在“三道红线”排行榜排名21位的港资“佳兆业”挂了！因为担保的三亿L财产品不能兑付，已实质性债务违约。
北哥一直强调的，今年买期房，安全已必须放在一个首要的位置上来！
呜呼，我们从未像今天这样对kfs查八辈祖宗……
看到这里，你害怕了吗？
哈哈，逗你玩呢，别忘了项目另一个股东方是华侨城，是国有央企。
（2）：区位
铂玥江南所在的人居森林板块，定位文旅融合，原名是苏宁足球小镇，随着足球的远走，小镇不在，只留下森林。
项目是板块内的拓荒盘，隔壁是他的同班女同学“天萃”（越秀G40），未来附近还有10块宅地出让。
人居森林板块，通过龙藏大道北接河西南，东南邻岱山，西通过三桥连接江北。
（3）：户型
目前售楼处在华侨城欢乐滨江
项目共建7栋住宅，层高21-25层，打造路劲的铂玥系产品，六恒科技住宅，两梯四户，共634套，户型为，99平，126平和143平三种，得房率76%，容积2.5，下沉式景观会所，带水景，外立面采用仿石材一体板，毛坯限价3.3万
99平的户型，位于中间02和03户，适合首次置业，设计上比较方正，采光和通风都可以。三开间朝南，南向双联阳台，U形厨房，两个飘窗。
126平的户型，位于边户，三开间超南，横厅，主卧转角飘窗。
143户型，适合改善，四开间朝南，户型采光好，通透性强，南向双联阳台，三室带飘窗，两梯两户，货量较少，全部在3号楼王。（4）：样板间
一共两个样板间，下面这个是99平的
样板间有，客厅地砖，墙布，背景墙，玄关柜，唯宝智能马桶，汉斯格雅花洒龙头，西门子燃气灶，抽油烟机，洗碗机等
但因为装修包价格暂未正式批下来，所以，后续厨房电器品牌会更换，浴缸确定没有。
预计装修包最终价格在3.5k-4k，比之前放风价有所降低，具体装修标准要等待公示为准。
下面这个是126平的
（5）：商业
板块内规划了87亩商业用地，打造150米高酒店，还有10万方的地下城。中央科创生活区有世茂商业体，未来，河西南还有金地，正荣，嘉华等四大商业体可以共享。
河西南，武侯街地铁口的金地商业今年年底会开业
岱山那边现有一些成熟的商业，未来入住人居森林的朋友不一定会去
因为很少有北哥这种，住在河西中，吃饭去铁心桥抠门的人
甚至有时候为了吃个实惠的贵州黄牛肉，会开车往返禄口，奇葩吧？
老铁们，如果住人居森林，好歹也会去河西南和河西中消费吧，咱也不差钱，毕竟一步河西，都是有身份证的高端人士，哈哈
（6）：产业配套
龙藏大道西侧是产业总部，对岸河西南有鱼嘴商务区，附近有雨花滨江的产业集群基地等，但人居森林自身产业配套没有高定位，这和人居森林板块主打的是生态宜居并不冲突，板块内还是住宅和绿地为主。
（7）：交通方面
距离已经开通的S3天保站直线距离大约600米，附近有在建的7号线，和规划9号线和8号线。
驾车出行较便利，和河西南一桥之隔，一脚油门通过龙藏大道可到，距河西中两脚油门也可到。
岱山东路北延线也即将开通，从项目东西两侧通达河西南都十分方便。
和江北是一桥之隔，而通过绕城公路可方便的通达全市。
点评：
目前虽然有地铁已经开通，但S3号线是到南站的，到市区还需要换乘，这种情况目前和河西南类似，河西南年底2号线西延线运行，出行效率提高。
随着7号线的运行，也可以到附近的西善桥站乘车。
（8）：教育资源
区域规划6块教育用地，一个初中，两个小学，三个幼儿园，有可能是，引进某知名的教育集团。
点评：
全南京现在都是“名校”，譬如，核心区就全部清一色的“一中”
所以，你有我也有即可，学校就在那里，不加分，不减分。
（9）：景观
附近有三桥湿地公园，江豚广场，秦淮河对岸有鱼嘴湿地公园，另外，规划有滨江郊野绿地等。
（10）：医疗
附近有河西儿童医院，有建设中的南京大学医学院附属南京国际医院，再远一点到河西大街有明基医院。
（11）：项目现场
在工地现场看到，住宅已经出地面
项目附近多条道路正在施工
上图是从项目附近的岱山西路远望岱山保障房
从龙藏大道通过秦淮新河大桥就到河西南
秦淮新河上的岱山东路北延线桥即将合拢
在人居森林看对面的河西南三个超六万的楼盘
点评：
铂玥江南处于人居的外围位置，后面10块没挂出来的靠近秦淮新河地块位置更好，一个是河景，另一个是更远离岱山保障房片区。
但如果从低开高走的操盘思路分析，后面滨河的地块肯定也不是目前的价格了。
（12）：六恒系统印象
六恒科技系统采用河西中颐和源璟同款，分户式空气热源泵设计，恒温，恒湿，恒氧，恒洁，恒静，恒智。
点评：
集中式地源热泵，投资较高，运行费用低，寿命长，维护简单，缺点是不能分家庭自由控制，就算家里没人也一样开着。
分户式空气源热泵，投资少，运行费用略高，寿命略低，优点是可以控制每个房间温度，家里没人可自行关闭。
两种系统各有优缺点，没有十全十美的事情，我们也不必讳言，毕竟铂玥江南定位也不是豪宅，适合的就是最好的。
（北哥不是这方面的专业人士，只知道不耻下问，以上内容来自度娘，不一定准确，别喷我）
二：开盘信息
铂玥江南毛坯限价3.3万+0.2w全装修+装修包0.35左右=预估3.85w左右
11月底首开4,5,7三栋楼，共284套，面积段是99平和126平各一半，放风首付5成，总价390万起
三：人居森林板块适合哪些买房人?
买房先选板块，再选楼盘，这是原则
那么人居森林板块适合哪些买房人呢？
先看一下兄弟板块的价格情况：
河西南二手6w，首付三成
河西南新房5w+，首付八成
赛虹桥新房4.5w，首付五成-六成
雨花核心区新房4.5w，放风五成
雨核南新房3.2w，首付三成
中央科创区3.5w，估计三成
岱山新城3.5w，首付三成
人居森林3.9w，放风五成，处于中间位置，正所谓前有埋伏，后有追兵！
上面是附近楼盘的价格区间，雨花滨江和板桥买房人群和人居森林基本不重叠，就不赘述了。
（1）：前有埋伏
从对手实力来看，考虑河西南新房和二手，基本首选还是河西南，所谓的“小河西”是忽悠，谁信谁输。
考虑赛虹桥的，仁恒肯定no1，上铁呢？上铁从位置上来说，也不和人居森林客群重叠。
重要对手来了，雨花核心区的客户，人居能不能分一部分呢？
也有难度，在软件大道附近工作的老铁们很少会移师南下。
当年这么多软件从业朋友买中央科创生活区的世茂，都会澜岸，电建，重要原因是因为当时3万，价格低是主要因素
现在贵了一万了，华为，中兴的钱也是码农兄弟们一个个代码敲出来的，六个钱包的钱，不容易，要省着花！
（2）：后有追兵
追兵主要来自两个方面，第一个来是雨核南，软件大道工作的朋友们，被雨核搞走一批有米的，剩下的再被雨核南筛一遍，剩下的也没几个了。
毕竟雨核南才3.2万，省钱，且首付低，而且如果从自住便利度上来说更方便。
第二个追兵，中央科创生活区，对手实际上很狡猾的，现在的市场情况下，“基哥”在雨核和中央科创生活区分别有项目，而在雨核目前他们优势十分明显，所以先去弄优势项目了。
中央科创生活区现在暂时不动，因为岱山东路北延线的桥马上就合拢了，合拢以后局面是什么样的？
一步河西南呀！大家都是一步河西南，我价格低几千，会不会抢客？
后面，中央科创生活区项目启动，其实也会分流人居森林的客户，所以，人居森林目前有优势，毕竟龙藏大道畅通无阻到河西南，所以，人居抢开是正确的路线。
（3）：适合的买房人
人居森林到底适合哪些买房人呢？
目标河西南，但预算不够，有400万的，或者预算多一点但想住的宽敞一些，这部分人群，可重点看人居
在软件大道工作的，预算刚好不够雨核，但又不喜欢雨核南那个老旧的城市界面，可重点看人居
在雨花滨江附近工作的，预算充分的，可以舍弃滨江，来看人居森林，尽自己的能力往上看房，不会错
在岱山和板桥的地缘改善朋友们，买人居，不会错，生活质量提升，又在自己熟悉的生活圈，爽得很
四：铂玥江南项目短评
1：两个优势
项目紧邻河西南，是河西南的向南的自然延伸，这是优势之一
项目周边环境是全新的，方便整体打造，居住氛围更纯粹，感受更好，是优势之二
2：价格合理
很多人喜欢用河西南二手6万多来对比，是不客观的
既然都是新房，用新房来对比才合理
河西南新房5w+，对比人居3.9w，有倒挂吗？
真的没有！
河西南属于建邺区，人居属于雨花台区，隔着秦淮新河，一万的差价是合理的
类似的情况，仁恒城市星光4.5w，过了河西大街就接近7万，都谈不上倒挂，产品所属区域不同，只能谈优势，谈性价比，不能谈倒挂。
一个事实是，全南京倒挂已经消失，以后买房只要销售和你谈倒挂，可以立马拉黑他了，看谁还敢忽悠你！
中央科创生活区，新房3.5w，还有安置房困扰
人居是全新板块，贵0.4k，是有道理的
当然，如果你说河西南高估了，中央科创生活区也高估了，整个南京都高估了，那就算我啥都没说
所有的对比，都是基于目前周边价格被市场接受，是合理的基础之上的分析
3：不到400万的低总价六恒科技住宅，满足部分小资需求，也是特点。
4：铂玥江南所在的人居森林板块并没有多少产业配套和内增动力，没有大手笔的投入，板块实质是河西南居住功能的再次延伸，从河西到河西南，到人居森林，到天边……
价值逐渐衰减，变现需要时间，有t资需求的朋友，应谨慎
五：北哥“疯言疯语”（板块对话）
1：人居森林对话河西南
森林：哥，带带弟弟呗
西南哥：小林子，你底子厚，自己好好表现，别落在岱山，板桥，五桥，他们小哥几个后面，他们几个都打我旗号，也没混出个样来
2：人居森林对话江北核心区
森林：哥，你朝里有人，有铁卷丹书，尚方宝剑，你还是北征吧，带你的“贝系”分销大军一定可以无敌的
核老大：小林子，你说实话，之前对我有感觉的，是不是都和你们江南帮关系牵扯不清呀？
3：人居森林对话雨花核心区
森林：基哥，咱都一个娘的，虽说同母异父，你还是我亲大哥
基哥：放心，亲弟弟，只要我和你华润嫂子吃饱，剩下的就肯定给你
4：人居森林对话雨花滨江
森林：小江，我们一起闯天下，同生死共富贵
小江：林哥，你说怎么干就怎么干！不过，久旱不雨，兄弟我要先抢开了，看看有三瓜两枣的收获不？
5：人居森林对话中央科创生活区
森林：岱山弟，嗷嗷，忘记你早改名了，你就是靠名字才这么火的吗？
科创：林哥，你比我靓仔，多买几把铲子，能炒起来的！
八：一段往事
记得2008年jr危机的时候，北哥在各大售楼处都看到打折的情况，但人们都说还会继续，根本就没人敢出手。
tz怕被套，所以越跌越不会买
刚需希望d得深一些，最好市中心能g折
折
当时有个笨小孩，因自住，就以8k的价格入手了河西
然后，2009年的事，大家都知道了
时过境迁，历史不会重演，但还是有些似曾相识
老铁们，祝好运！
北哥坚持真实分享，原创不易，请点赞，关注，你的鼓励是我继续分享的动力！
主编简介：
苏北哥， 男，祖籍苏北，久居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功。
2004年开始买入房产，有17年房产实操经验，深耕南京房产十余年，帮助数千人置业南京。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
